Investimento
Numeri semplici.
Calcolati dal vivo.
Prima l'essenziale, poi tutte le ipotesi. Ogni cifra viene dallo stesso modello e cambia se cambi i parametri.
Acquisto edificio
600 €/m²
Trasformazione
1.050 €/m²
incluso 5% di imprevisti
Totale
1.650 €/m²
5.940.000 € · 3.600 m²
È un'ipotesi di budget, non fatture o preventivi reali. Non include imposte di acquisto, capitale circolante, finanziamento ed eventuali fee di sviluppo aggiuntive.
Costo totale per m² · stessa superficie di 3.600 m²
Differenza: 1.850 €/m² · −52,857%
Tradizionale = 63 camere × 200.000 € a camera: ipotesi modificabile, non preventivi validati. Confronta il costo totale (acquisto + trasformazione), non solo i 1.050 €/m² di trasformazione, ed è separato dal risparmio operativo del 54,3%.
Costi operativi
790.946 € all'anno
in meno: −54,3% sui costi totali.
Confronto con un hotel tradizionale ipotetico, stesse camere, stessa occupazione, stesso prezzo medio. Non è una statistica di mercato.
Personale
−240.000 € (64,9%)
Tradizionale 370.000 € · QUADRA 130.000 €
Manutenzione
−50.000 € (55,6%)
Tradizionale 90.000 € · QUADRA 40.000 €
Pulizie
−136.820 € (35,0%)
Tradizionale 390.915 € · QUADRA 254.095 €
Energia
−68.410 € (58,3%)
Tradizionale 117.275 € · QUADRA 48.864 €
Ricavi annui
1.597.421 €
Margine dopo canone
516.446 €
Prima di imposte sul reddito, finanziamento e ammortamenti. Non è un utile garantito.
Due misure diverse
54,3% sul totale dei costi operativi
58,3% solo sulle 7 voci confrontate
Perché
Da dove viene il risparmio.
01
Personale
Check-in digitale e assistenza remota: meno turni fissi al banco, non zero persone.
02
Manutenzione
Un piano, nessun ascensore, impianti standard e contratti a canone. I guasti restano possibili.
03
Pulizie
Finiture continue e arredi integrati; servizio a fine soggiorno. Da validare con la durata reale dei soggiorni.
04
Energia
Pompe di calore, recupero d'aria e fotovoltaico con accumulo. L'energia non è gratuita.
Ipotesi e simulatore completo
Apri tutti i parametri, scenari e tabelle
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Economia · un solo modello
Ogni numero,
ricalcolato da te.
Tutti i KPI, tabelle, grafici e slide derivano dallo stesso motore. Ipotesi di concept, non previsioni.
Ricavi netti
1.597k €
Costi operativi
665k €
Margine prima del canone
932k €
58,4%
Canone
416k €
7,0% × 5.940k €
Margine dopo canone
516k €
32,3%
ADR di pareggio
49,72 €
lordo IVA
19.546 notti vendute/anno. Margine prima di imposte sul reddito, ammortamenti, oneri finanziari e fabbisogni di avvio non modellati: non è utile netto.
Ponte operativo
Sensibilità · margine dopo canone (k€)
| Occ. \ ADR | 50 € | 60 € | 70 € | 80 € | 90 € | 100 € |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 55% | −235 | −125 | −14 | 96 | 206 | 317 |
| 65% | −155 | −25 | 106 | 236 | 367 | 497 |
| 75% | −75 | 75 | 226 | 376 | 527 | 677 |
| 85% | 5 | 175 | 346 | 516 | 687 | 858 |
| 95% | 85 | 275 | 466 | 657 | 847 | 1.038 |
Scenari dallo stesso motore
90% · 75 €
Prima del canone
912.025 €
Dopo canone
496.225 €
85% · 80 €
Prima del canone
932.246 €
Dopo canone
516.446 €
75% · 85 €
Prima del canone
867.329 €
Dopo canone
451.529 €
65% · 70 €
Prima del canone
521.455 €
Dopo canone
105.655 €
Per il proprietario il canone del 7–8% è un rendimento lordo sull'investimento, diverso dal rendimento netto e dal margine operativo del gestore.
Confronto con un hotel tradizionale ipotetico
Stesse camere, occupazione, ADR e periodo. La base tradizionale è modificabile e non rappresenta statistiche universali.
| Voce | Tradizionale ipotetico | QUADRA |
|---|---|---|
| Distribuzione OTA | 241.657 € | 0 € |
| Colazione / merce | 117.275 € | 29.319 € |
| Personale | 370.000 € | 130.000 € |
| Energia | 117.275 € | 48.864 € |
| Manutenzione + riserva | 90.000 € | 40.000 € |
| Pulizie (esternalizzate) | 390.915 € | 254.095 € |
| Marketing | 30.000 € | 63.897 € |
| Totale 7 voci | 1.357.121 € | 566.175 € |
| Risparmio sulle 7 voci confrontate | 58,28% | |
| + voci comuni (tecnologia, pagamenti, tasse/assic.) | 99.000 € | 99.000 € |
| Costi operativi totali | 1.456.120 € | 665.174 € |
| Risparmio sui costi totali | 54,32% |
Il personale tradizionale esclude le pulizie esternalizzate e il servizio colazione, costati a parte. QUADRA mantiene costi reali di marketing diretto e pagamenti.
Logica Drop · contributo marginale
5,82 €
per notte a 25 € dopo pulizie, energia, pagamenti e marketing. Il Drop è solo diretto: nessuna commissione OTA. Senza extra. Non è utile dell'hotel.
- Netto camera
- 22,73 €
- − pulizie, energia, pagamenti
- 6,73 €
- − marketing 4%
- 5,82 €
Gli extra non sono garantiti. Aggiungere notti a 25 € non è a costo zero e non porta automaticamente all'85% di occupazione.
- ADR annuo ponderato
- 75,60 €
- Margine dopo canone
- 441.391 €
Attenzione: anche con tutte le camere vendute ogni notte a 25 €, i costi fissi e il canone non sarebbero coperti (−377.054 €/anno). Il Drop è inventario limitato, non un modello di prezzo.
Riferimento modello: 80 € ADR medio annuo di base.
Forniture e investimento
5.940.000 €.
Voce per voce.
Budget obiettivo vicino alla parte bassa della forbice, in attesa di preventivi vincolanti. Nessuna di queste cifre è una stima vincolante.
Non inclusi separatamente nel budget: imposte e spese di acquisto dell'immobile, capitale circolante di avvio, costi finanziari ed eventuali fee di sviluppo aggiuntive. Il totale non è un fabbisogno finanziario complessivo verificato; progettazione, permessi e onorari sono contati una sola volta nella voce dedicata.
Energia fotovoltaica
| Voce | Base €/m² | Min | Max | Totale base |
|---|---|---|---|---|
| Demolizioni, taglio corte, isolamento copertura | 125 | 120 | 160 | 450.000 € |
| Facciate e serramenti | 105 | 100 | 140 | 378.000 € |
| Pareti acustiche a secco, pavimenti, porte | 135 | 130 | 170 | 486.000 € |
| Impianti meccanici, idraulici, HVAC | 125 | 120 | 160 | 450.000 € |
| Bagni prefabbricati (pod) | 145 | 140 | 210 | 522.000 € |
| Elettrico, LED, antincendio | 70 | 70 | 100 | 252.000 € |
| Smart room, serrature, specchio, rete | 70 | 70 | 105 | 252.000 € |
| Materassi, tessili, micro-market | 35 | 35 | 55 | 126.000 € |
| Fotovoltaico + accumulo | 95 | 90 | 120 | 342.000 € |
| Esterni, parcheggio, corte | 30 | 30 | 50 | 108.000 € |
| Progettazione, permessi, onorari | 65 | 60 | 100 | 234.000 € |
| Subtotale trasformazione | 1.000 | 965 | 1.370 | 3.600.000 € |
| Con imprevisti 5% | 1.050,00 | 1.013,25 | 1.438,50 | 3.780.000 € |
| Acquisto immobile | 600 | 400 | 800 | 2.160.000 € |
| Totale | 1.650,00 | 1.413,25 | 2.238,50 | 5.940.000 € |
Forbice totale
5.087.700 € – 8.058.600 €
Per camera (base, 63)
94.286 €
Onorari
una sola volta, nella riga progettazione
Leve sugli acquisti
- Accordo quadro a volume standardizzatoobiettivo
- Montaggio prefabbricatoqualitativo
- Sistemi acusticiobiettivo −10–15%, non confermato
- Idraulica standardizzataqualitativo
- Contratti di manutenzione a canonenon eliminano i guasti
- Un unico partner di integrazionequalitativo
- Sponsorizzazione prodotti in esposizionenon contrattualizzata
Obiettivo terzo sito
950 €/m²
trasformazione incluso imprevisti
- Totale terzo sito
- 5.580.000 €
- Totale attuale
- 5.940.000 €
- Differenza
- 360.000 € (6,06%)
Obiettivo di apprendimento, non garantito. Base: FV di proprietà.
Confronto costruttivo ipotetico
−52,9%
rispetto a una nuova costruzione ipotetica
- Nuova costruzione · 63
- 12.600.000 €
- QUADRA
- 5.940.000 €
- Tempi (ipotesi)
- 24–36 mesi
- QUADRA (ipotesi)
- 10–14 mesi
| Voce | Effetto | Tipo |
|---|---|---|
| Ascensori | assenti su un solo livello | qualitativo |
| Arredi | integrati, inclusi in 35 €/m² | quantificato in capex |
| Bagni prefabbricati vs in opera | meno lavorazioni umide, tempi più brevi | qualitativo |
| Acquisti | obiettivo terzo sito 950 €/m² | quantificato, non garantito |
| Riuso dell'involucro | meno struttura nuova, non zero calcestruzzo | qualitativo |
Tempistiche come ipotesi di progetto, non promesse. Il confronto usa un costo tradizionale ipotetico modificabile.
Presentazione investitori · dati live
Sette slide.
01 / 07 · Il concept
63 × 35 m²
Capannone esistente 3.600 m² trasformato in hotel a un piano con corte verde. 63 camere nel modello corrente.
Usa le frecce della tastiera quando la presentazione è selezionata. I numeri seguono lo scenario corrente del calcolatore.
Sviluppo
Sei passi.
Nessuna data inventata.
01
Immobile
Individuazione di capannoni idonei per dimensione, altezza e posizione.
02
Opzione condizionata
Opzione sull'immobile subordinata a verifiche urbanistiche e tecniche.
03
Progetto e preventivi
Specifiche, progettazione e preventivi vincolanti dei fornitori.
04
Acquisto investitore
L'investitore acquista immobile e trasformazione.
05
Locazione e conversione
Locazione illustrativa 15+6 anni al gestore, soggetta a negoziazione e validazione legale.
06
Apertura
Apertura quando prodotto, permessi e sistemi sono pronti. Nessuna data garantita.
Fase 1
Milano
sede pilota prevista
Fase 2
5 sedi italiane
fase successiva
Fase 3
Europa
espansione